房地產行業周報 請關注按揭不良特征的分析研究報告

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    增量資金是關鍵少數派。平安集團領導表示,將不動產投資佔比提升至10%,目前房地產投資佔比為1.8%,平安正積極開拓新型的不動產投資領域。認為提高不動產投資比例有三大優勢:1,不動產投資配合淨投資收益策略獲取穩定現金收入;2,房地產投資在中長期內能夠抵御通脹;3,運營筦理能力強的交易對手有助於開發類不動產的保值。此外,証監會發佈滬倫通監筦規定,三重外送茶,進一步開放資本市場。
    居民槓桿率提升是大趨勢。央行行長近期表示“中國的貨幣政策保持穩健中性,不松不緊。如果需要,中國在利率政策和准備金率上仍然有足夠的空間調節”,“宏觀槓桿率已經穩定”。我們研究了主要經濟體,美國、日本、韓國、加拿大、澳大利亞等等,居民槓桿率提升是大趨勢,經濟增長中樞下行之後,信用寬松政策最終體現為居民槓桿率的提升。
    我們分析不良按揭樣本數据,發現違約客戶有三大特征:1,手工禮服,小金額;2,低收入;3,三四線。其中,發放金額在50萬以下的貸款筆數佔比84.2%;借款人年收入在10萬元以下的貸款筆數佔比74.4%;三四線貸款筆數佔比58.1%。樣本為某國有大行發行的不良個人住房抵押貸款支持証券,基礎資產總計92億元,而該銀行2017年個人住房不良貸款余額127.89億元。且該行對全國商行按揭都有很好代表性。
    居民槓桿率趨勢難以改變,長期看好一二線城市基本面,地產公司集中度提升趨勢延續,地產股“便宜”的特征明顯,增量資金中長期將帶來房地產核心資產的行情。持續推薦保利地產、招商蛇口、萬科a、新城控股、綠地控股,台南外叫,受益標的還有華夏倖福。